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龙华商业中心区城市更新统筹规划

发布时间:2019-05-13来源: 阅读数:523

获得奖项:一等奖(2015年度广东省三等奖)

项目类型:专项规划

编制单位:深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司

编制时间:2013.7—2014.7

项目背景

新形势下,龙华商业中心的发展目标有了较大提升,作为城市副中心、市级商业中心的重要组成。其现状为自发形成的区级商业中心,拥有相对成熟的商业环境及市场氛围。属典型的存量发展地区,现状以自建房、旧工业区为主,存在着产业亟需提升、配套缺口大、交通拥堵、人口密度大、建设强度高等众多问题。区内已集聚了10多个更新项目,改造意愿强烈。在新目标与强意愿的双重驱动下,片区自上而下和自下而上的发展推力同步具备,由于图则编制较早,难以应对新目标发展要求、统筹众主体开发意愿、协调配套安排,在管理层面缺乏更新单元规划审批依据,因此开展本次规划。

 

规划思路

本次规划的主要任务有:对接新形势,深化发展目标,统筹片区发展方向及思路;在图则基础上优化与提升各空间要素;协调多方利益,引导二次开发。规划构建“目标、空间和实施”三个层面的统筹框架。

 

三、主要内容

1.目标统筹

总结国内外成熟商业中心的发展经验,认清规划区的发展阶段,判断未来趋势,并构建契合于目标的功能体系及配比关系。

2.空间统筹

(1)功能布局优化。以构建市级商业中心为核心,凸显商业发展特色,优化土地使用效益。(2)空间开发引导。以TOD模式为导向,引导片区密度和高度分区,塑造城市空间形态,鼓励混合开发和地下空间利用。

(3)交通组织改善。人车分流、边缘停车、二层公共平台联系,实现购物的到达、疏散以及流线组织;调整部分主干道等级、加密内部支路、客货分离,有序组织车行交通系统。

(4)城市景观提升。以龙华河生态景观为基底,以商业中心公共主轴为核心,构建购物、生态、生活一体化的景观体系。(5)配套设施完善。用地上采用下限标准或复合设置,预留弹性核算配套需求,尽可能结合改造项目均衡布局。

 

3.实施统筹

(1)预测容量“天花板”。综合运用密度分区法、交通承载法、市政设施容量法、城市形态模拟法、市场分析法等多种手段,选取最佳容量。

(2)划定开发单元。运用GIS进行因子叠加分析,引导保留整治与拆除改造区域,保障配套设施捆绑落实,合理划定开发单元。

(3)建立利益平衡杠杆。测算整体拆建比和贡献率,作为平衡杠杆,核算各开发单元的拆建比和贡献率,设定奖励与贡献原则,公平合理分配总容量。

(4)管理与控制引导。建立以“开发单元”为单位的控制体系,同时考虑市场开发的不确定性,对不以单元为单位的开发提出动态调节机制。(5)近期行动及实施保障。安排近中期开发时序,明确政府、市场权责,形成行动项目库指导实施建设。

 

四、创新特色

1.探索在高度建成区、更新意愿较强的重点区域,如何实现对城市更新的统筹协调

深圳迈入城市更新推动发展的时代,自城市更新实施以来,在项目申报、审批中普遍存在以下问题:一是法定图则配套落实困难。部分地区由于强劲的市场动力冲击,开发容量及功能打破原有配套平衡,配套设施落地难。二是一刀切的拆建比衡量难以保证公平性。三是贡献用地统筹难度大。在政策中仅约束最低贡献15%,由于更新项目大小不一,将会出现“小项目小配套,大项目大配套”,若片区小项目众多,零星的贡献用地根本无法用于建设配套设施。



龙华商业中心是以上问题的突出代表,作为深圳市第一个片区城市更新统筹项目,项目积累的宝贵经验可为后续其他地区的二次开发提供鲜活样本。

 

2.在区内建立了一套各方认可并遵循的“更新项目统筹”规则

本次项目根据区位土地价值及市场动力分析,确定规划目标及功能。通过综合运用密度分区法、交通承载法、市政设施容量法、城市形态模拟法等多种手段,确定一个政府、各个开发主体认可,并在后续分散开发中必须遵循的容量天花板。利用平均拆建比和贡献率,调节各开发单元的权利与责任,探索创新容积率转移等手法,在保证可实施的前提下捆绑解决尽量多的城市交通、配套、绿地等问题。

 

3.将规划引导的弹性与实施的不确定性相结合,形成动态调节的管控机制

对每个单元制定引导控制图,提出控制内容体系,配合管理文本约束,明确刚性与弹性内容。针对各单元内存在多主体申报项目,提出调节机制:一是开发量和贡献率的拆解,结合开发单元的平均拆建比和贡献率核算各申报单元,运用更新项目统筹规则拆解;二是贡献用地调节,可通过用地拆解集中设置或建设用地置换等原则进行调节。

五、实施效果

作为深圳市第一个片区城市更新统筹项目,该项目获得深圳规土委的充分肯定并引起规划管理部门的重视,深圳观澜、南湾等地区随后陆续开始编制更新统筹规划。

 

该项目成为片区内专项规划及实施的指导性文件,在实际的应用中也多次获得开发主体的认同,有效解决了申报、专项规划审批中的矛盾。目前规划区内已有LH09、DL04及MZ01等3项更新项目通过审批,进入实施阶段。已妥善解决LH10、LH03等单元申报中多主体协调问题。另外,规划中所提出的行动计划,已有龙华河综合整治,山咀头、胜华社区公园等项目进入推动阶段。

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