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深圳市城市更新“十三五”规划

发布时间:2017-01-19来源: 阅读数:270

项目名称:深圳市城市更新“十三五”规划

项目类型:区域和总体规划类

编制单位:深圳市规划国土发展研究中心

编制人员:李江、缪春胜、邹兵、谭艳霞、王旭、汪亮、覃文超、秦正茂、徐圣荣、周丽亚、谢安琪、刘伯阳、陈小妹、石丹、马金辉

项目规模:全市

编制时间:2015.01~2016.12

获得奖项:2017年度深圳市一等奖

2017年度广东省二等奖

2017年度全国二等奖

 

项目简介

 

一、项目背景

深圳三十多年高速发展创造了城市奇迹,但建设用地匮乏、历史遗留问题突出、配套设施压力巨大等问题日益突出……向存量土地要效益成为城市发展必然选择。

在此背景下,城市更新已成为深圳新一轮城市建设的核心抓手。经过数年探索,深圳更新已建立起行之有效的市场化运行模式,实施效果显著,但也产生了不少问题,亟待通过全市更新规划提出系统解决方案。

 

二、规划思路

本规划是指导全市更新工作的纲领性文件,重点内容包括判断更新节奏、确定更新目标和方向、引导更新时序、区分更新需求和优化更新机制。

规划以供给侧改革为出发点,从问题导向和目标导向两个视角确定更新未来五年的发展目标和策略,结合产业、公共配套、基础支撑等要求提出具体任务,并建立目标任务传导和各区五年规划落实机制,保障规划实施。

 

三、主要内容

1.系统开展“十二五”更新评估,全面摸底全市更新潜力用地

结合更新实施数据、公众咨询和房地产市场调查,对“十二五”更新做出全面、系统评估,指出更新存在结构失衡、配套与支撑供需矛盾、统筹力度不足、开发容量超限等问题。规划针对上述问题,分别提出解决方案。

通过内业数据分析和外业现场调查,得出至2020年全市更新潜力用地309平方公里。

图1-更新改造用地现状图

 

2.科学制定更新目标,合理安排规模与结构

面对更新结构失衡现状,规划提出大力倡导有机更新,鼓励开展各类旧区综合整治,积极探索历史文化地区保育活化,稳步推进拆除重建更新。引导城市更新实现“从粗放向精细化、从市场主导向政府和市场共同作用、从规模更新向质量更新”三大转型。

针对产业空心化、商业过量、居住不足等问题,规划提出优化更新项目结构,着重保障公共设施建设,明确要求提升居住和产业规模,适度降低商业和办公面积。

3.加大更新公共配套供给,提升基础支撑水平

针对配套设施合成谬误问题,规划提出要提高更新项目配建标准,并要求各区提前开展辖区公共服务和市政交通承载能力评估,优先安排重大设施建设。

图-2基础支撑能力评估图

图3-市政交通支撑任务分工指引图

 

4.明确保障性住房和创新型用房配建要求,引导用地供给转向用房保障

为缓解住房和产业用房压力,规划以中心区、轨道站点周边、重点产业区为核心,提高保障性住房配建比例,优化创新型产业用房配建标准,引导企业需求从用地转向用房,提升空间管理精细化水平。

5.分类划定更新片区,加大更新统筹力度

规划将全市更新潜力用地划分为优先拆除重建区、限制拆除重建区和拆除重建与综合整治并举区三大类,引导更新项目向城市重点发展区集中。同步划定20个更新统筹片区,强化政府主导和规划统筹力度。

6.识别更新预警地区,完善更新风险管控

通过设施支撑能力评估,识别开发容量饱和、地质灾害高发、污水设施高负荷、市政管网老化、管网覆盖不足等预警地区,保障更新安全、稳定。

7.建立绩效考核和分区传导机制,保障规划目标实施

借助市区绩效考核机制,将规划确定的各项更新任务分配至各区,并制定各区更新五年规划编制技术指引,要求各区编制分区层面规划,以有效承接本规划目标和任务。

 

四、创新特色

1.建立更新分区管控机制,保障更新实现城市发展目标

规划结合城市发展目标,将各级中心区、重点产业区、轨道站点周边、配套不足区的潜力用地划定为优先拆除重建区;将有建设管控的用地划定为限制拆除重建区,其他潜力用地划定为并举区,并与更新政策进行无缝衔接,明确“申报更新计划项目应当位于优先拆除重建区内”,确立分区管控机制,实现从空间规划向公共政策的转变。

图4-城市更新分区指引图

 

2.创建城市更新预警平台,提高更新项目审批的科学性

规划运用大数据手段,识别出预警地区,并运用GIS技术搭建更新预警平台,为项目准入条件设定、开发规模确定、公共设施配建等内容审批提供科学支撑。

3.探索更新“四层次”规划体系,强化政府统筹引导

规划提出构建市-区更新专项规划-更新统筹片区规划-更新单元规划的四层次规划体系,建立从宏观目标调控、中观统筹协调到微观开发控制的管理机制,全面加强更新统筹力度。

4.搭建“地上-地面-地下”联动更新,引导单一项目更新转向城市系统更新

规划提出从狭义的单一项目更新向广义的城市系统更新转变,要求辖区政府有序推动公共设施和基础支撑系统更新,形成“地上-地面-地下”联动更新格局。

 

五、实施效果

1.本规划获得市政府批复,引起社会广泛关注

2.规划内容直接转化为城市更新核心政策

3.更新分区成为城市更新行政审批的直接依据

4.规划指导各区更新五年规划和统筹片区规划编制

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