您的位置 > 首页 > 规划交流 > 规划实践
全部

深圳市LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则

发布时间:2020-03-10来源: 阅读数:489

项目名称:深圳市LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、102-01&03&T1&T2号片区[坂田北地区]法定图则

项目类型:法定图则与城市更新单元类

编制单位:中国城市规划设计研究院深圳分院、深圳市世联土地房地产评估有限公司

编制人员:赵若焱、胡章、周路燕、陈郊、吕绛、陈深达、张小川、娄云、王冬雪、程崴知、辛敏霞、刘燕萍、蔡鑫韬、余小平、李小月

项目规模:22.18km²

编制时间:2011.01~2015.07

获得奖项:“深圳市第十七届优秀城乡规划设计奖”一等奖

 


项目简介

 

一、项目背景

这是一次存量时代,针对更新地区,图则如何控制和引导的编制方法的探索,是一次在法定规划层面尝试城市规划如何转型的实践。

本次工作经历了更新规划研究,发展单元规划和法定图则三个阶段,思考如何在法定规划编制中兼顾政府管控和市场可行性的要求。

 

二、规划思路

以“插入-梳理-优化”为核心手段,结合现状插入优化要素,通过局部调整,重组旧村与旧工业区空间,优化片区整体空间结构。

图则原有编制和管理方法以适应城市拓展为目标,这是图则难以应对更新工作的根本所在。因此,针对更新地区,我们思考能否转变图则的编制理念和方法,从“自上而下”政府主导的强制性规划向“自下而上”协调多元社会利益诉求的协商式、过程式规划转变?本规划尝试兼顾承续传统方法“成片编制控规保障整体系统和公共利益”的优势,并借鉴更新专规重视“协商和博弈”和市场可行性的理念和经验,重点实践以下思考:

1.是否可以放弃现行控规划编制方法提供唯一规划结果的方式,增加规划弹性,为下层次规划可能形成多解方案搭建平台。

2.不“严格”的、有弹性的规划怎么做?刚性和弹性条件如何取舍?

3.如果通过沟通、协调和利益博弈,使各方就规划达成共识?

 

三、主要内容

(一)基于区域关系和产城融合视角优化整体空间结构

在区域范围内以促进产业与生活功能的互动发展为重点,研究产业、居住和公共服务中心功能布局关系。

图1-规划结构图

 

(二)以促进产业转型发展为重点优化片区内功能格局

充分挖掘土地潜力,引导传统、低效益向研发与总部功能转型,引入符合发展目标的产业;强化生产性服务功能,安排生产性服务中心,以支持研发型产业和总部基地的发展需求,推动片区产业转型;调整产业与城市功能布局与结构关系,强化城市公共服务与产业配套的居住功能。

图2-配套设施规划图


(三)提供高品质、促进交流的城市空间环境

结合自然山水资源和现状公共服务功能布局,构筑开放空间体系,提供高品质的、促进交流的城市空间环境,促进开放空间与商业、休闲娱乐相互结合,鼓励高科技人才的交流与互动。

 

(四)以提高实施性和相关权益人沟通为基础划定拆重建范围与控制单元

以谨慎拆除为原则,综合考虑现状权属条件、现状建设等条件对拆迁难度的影响,在与政府部门和权益人达成共识的基础上,划定拆除重建范围。考虑道路围合情况、现状权属条件、开发主体诉求等划定控制单元,确定各单元的刚性和弹性控制要求。

图3-控制单元指标一览表(部分)

 

(五)基于区域功能平衡和交通、市政、公共配套评估研究规划建设量

通过比较城市主中心和副中心等片区的办公总量,研究片区合理的功能规模,并从交通、市政和公配三个层面评估规划增量对片区的影响。

 

(六)与经济评估互动,明确单元管控要求

通过经济评估校核各子单元建设总量的市场可行性,衡量各单元贡献和收益的平衡情况,从而调整单元划分,公共配套和开放空间安排。

 

(七)规划管理与实施建议

深入研究开发模式、实施分区与分期,管理分区、土地历史遗留问题的解决等实施性内容,并对控制单元在合并、调整等方面提出规划管理建议。

图4-开发模式图


四、创新特色

(一)从地块控制到单元控制和地块控制兼顾

对现状保留和现状空地等非更新地区保持常规的“地块控制”方式;对更新地区,则以“控制单元”的方式进行管控,只对单元总体提出要求,而不具体到提供唯一指向的地块深度。

 

(二)从全面刚性走向刚性和弹性兼顾

选取市场博弈中不能突破、必须遵守的条件为刚性要素,在满足相关规范的前提下,可根据市场条件、项目经济可行性和实际操作需要确定的条件为弹性要素,使管理既能保障与突出政府需管控的内容,又为市场留设空间。

 

(三)从以规划空间框架为重点走向实施性和市场可行性评估与空间规划互动

重视规划的实施性和市场可行性,综合考虑影响实施的现状权属条件、开发主体意愿等因素,并根据经济评估调整空间方案及利益和责任分配。

 

(四)从政府主导的空间理想到基于“协商”的方案调整与共识形成过程

与股份公司、意向开发主体等各方进行了多次、各层面、长达近1年的沟通,广泛而深入地听取其意见和诉求,并通过协商不断调整和优化方案,基本达成共识。

 

五、实施效果

(一)制定规范的试点

本规划是规划主管部门确定的试点项目,为深圳转型发展背景下新版法定图则的编制方法提供技术支持。规划提出的单元控制、刚性和弹性要素的划分以及单元管理等思路已被纳入2015年出台的新版《法定图则编制技术规定》。

 

(二)促进片区内多个更新项目的整合与推进

本规划编制过程中,协调统筹了多个正在推进的更新专规,促成关联度较高的更新项目整合编制,指导相关部门管理和指导片区更新专规。

 

(三)本次规划在扩区强权背景下,成为推进片区更新统筹规划的样板案例

2015年城市更新管理工作全面扩区强权后,成规模的片区更新统筹规划呈现上升趋势,坂田北图则的编制思路和方案作为更新统筹规划工作的借鉴案例,其规划思路和方法得到福田、罗湖区相关部门的认可。

分享到:

版权所有:深圳市城市规划学会 深圳市城市规划协会 粤ICP备05061234号

地址:深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦112室 邮编:518040

电话:0755-83788760 传真:0755-23965289 E-mail:upssz@163.com

技术支持:科筑网络 www.szkz.com