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宝安区福永街道大洋工业片区产业统筹更新空间发展方案研究

发布时间:2021-01-19来源:深圳市城市规划协会 阅读数:565

项目名称:宝安区福永街道大洋工业片区产业统筹更新空间发展方案研究

项目类型:法定图则+城市更新单元类

编制单位:深圳市城市规划设计研究院有限公司

编制人员:单樑、王志、荆万里、王鹏、田常均、刘浩、邵凯、高凡、李晨、陈智园、吴蕊彤、呂思翰、侯胜强、刘敏、李勇勃

项目规模:83.87公顷

编制时间:2015.11~2017.07

获得奖项:“深圳市第十七届优秀城乡规划设计奖”二等奖

 

 

项目简介

 

一、项目背景

珠三角谋求向世界级湾区城市群发展,高质量要素将在湾区层面进行更高层次的整合。宝安凭借连接粤港黄金走廊、大珠三角发展脊梁中心地带的区位优势,将成为深圳发展湾区经济的重要一极。

 

深圳宝安大洋工业区作为大湾区的组成部分,与光明与东莞的长安新区、松山湖等各“簇群”彼此形成竞合局面,共同形成了珠三角“智造”核心簇群。与此同时,宝安凭借区域性综合交通枢纽地位、雄厚产业基础,努力成为湾区创新生产组织中枢。

 

大洋工业片区位于中部黄金商务带上两城之间,毗邻立新湖,紧挨大空港;该项目能够集聚湾区高端创智要素;修补城市空间,完形宝安产业创新版图;加速高品质产业空间供给。

 

本次规划研究范围西侧紧靠宝安大道城市主干道,北至旧工业区,东侧为凤塘大道城市主干道,南侧为立新湖水库。规划设计研究范围83.87公顷。

图1-总平

 

本次规划的挑战分为以下两点:

(一)通过城市更新供应成本适度的创新产业空间,并在存量空间内,同时满足三方面发展需求,来实现实体经济的二次腾飞。

 

(二)破解区位条件的跃升与现状低端制造的矛盾,亟待通过本次更新实现片区产业、空间的双转型。

图2-化解优越区位条件与低端产业现状的矛盾

 

二、规划思路

在城市空间紧约束的背景下,深圳市宝安区探究一条通过产业转型升级有效供应产业空间的城市更新路径来构建高强度、复合型产业园区。

 

在产业可持续发展的理念下,保证城市质量与城市品质提升,促进城市发展活力转变,塑造宜业又宜居的城市空间环境。

 

同时,通过对高度建成区内产业园区的研究,形成具有可示范性创新的更新路径。并探索战略增长地区存量规划方法的可实施性。

 

三、主要内容

本次统筹规划通过综合更新潜力评估、产业园区城市设计、产业邻里单元开发等技术手段,整合资源,持续攻坚,以高品质、规模化、可实施的产业集聚平台来抢占先机。

 

同时,形成以产业可持续发展与城市质量为导向的更新用地潜力评估。规划对项目现状用地及建筑物进行分析,并对规划区内重点企业进行访谈式意愿征集。统筹考虑,保留东芝泰格、爱普生精工和中粮(福安)机器人智造产业园三家规模较大、纳税较高、发展前景较好的企业。

 

并通过现状多因子要素叠加分析,判断出整个规划区的用地潜力,并划分4类更新用地类型,最终识别出58.8公顷的更新潜力用地。

 

规划通过重构片区空间结构、完善城市功能和服务体系、满足灵活可适的产业空间供给、塑造高品质第三场所来形成以活力为导向的采用富有创意及前瞻性的空间设计。

 

本次更新控制规模:开发建设用地规模约58.34公顷,规划总建设量约228.87万平方米(规划新增建设量约为170.56万平方米:其中通过拆除重建新增144.33万平方米),毛容积率约为3.86;拆除重建范围净容积率为5.41,拆建比1:2.1

 

通过以产业邻里单元为主体的更新实施路径选择,

 

根据现状条件,我们构建了4个产业社区单元:高新技术产业智造社区、高端制造研发生产社区、中央活力社区和战略性新兴产业研发社区,并规划一条公园化智街进行串连。

图3-功能分区

 

四、创新特色

(一)复合式更新方案

摈弃大拆大建的更新模式,选取复合式更新保证多样性,同时提供集约高效的产业空间,激发市场动力,谋求价值共识,建立多元混合的城市功能空间。

 

(二)产城街区单元

以工作生活圈建立功能混合的产城街区单元

 

(三)以城市价值为导向的形态控制

突显城市公共界面的景观均好性,富有想象力的高度控制彰显城市公共价值

图4-宝安大道沿线效果

 

五、实施效果

探索存量地区高强度、复合式产业园区的更新模式,同时,在全国土地紧约束的背景下,也具有对可持续发展产业园区产业统筹与城市融合的示范作用。

 

目前规划已经编制完成,相关建设处于启动区实施阶段,各个项目正按照规划进行落实推进,其中,中粮(福安)机器人制造产业园已经建设完成,并已进行招商运营。

图5-整体效果

 

本项目的更新改造能够:

集聚 湾区高端创智要素;

完形 宝安产业创新版图;

加速 高品质产业空间供给。

 

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